Rechtzeitigkeit der Mietzahlung bei Wohnraum

Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 05.10.2016 (Az. VIII ZR 222/15) kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung darauf an, dass der Mieter seiner Bank den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag erteilt. Die Miete muss bis zu diesem Zeitpunkt also angewiesen, aber noch nicht auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein.

Im konkreten Fall enthielt der Mietvertrag folgende übliche Klausel: „1. Die Gesamtmiete [...] ist monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats an den Vermieter auf das Konto-Nr. [...] Sparkasse K. -B. [...] zu zahlen. [.] 3. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an.“.

Der Bundesgerichtshof nimmt auf § 556b Abs. 1 BGB Bezug, nach dem die Miete spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten ist und erklärt die verwendete Klausel für unwirksam. 

Schon dem Wortlaut lasse sich nicht zwingend entnehmen, dass die Zahlung am dritten Werktag eingegangen sein müsse. „Entrichten“ sei im allgemeinen Sprachgebrauch als Synonym für das Bezahlen eines Geldbetrages zu verstehen. Der Gesetzgeber habe bei Schaffung der Regelung nicht auf den Eingang der Miete beim Vermieter abstellen wollen.

Nach Ansicht des Gerichts gelten daher die allgemeinen Regelungen der §§ 269 Abs. 1, 270 Abs. 1, 4 BGB, nach denen Geldschulden im Zweifel am Wohnsitz des Schuldners zu erfüllen sind. Der Mieter trage damit zwar die sog. Verlustgefahr, da er die Miete auf seine Gefahr und Kosten dem Vermieter zu übermitteln habe. Damit erfasst sei aber nicht die Gefahr, dass sich die Übermittlung der Miete verzögere, da Ort der Leistungshandlung der Wohnsitz des Mieters bleibe. Der Leistungserfolg, also die Gutschrift der Miete auf dem Vermieterkonto, gehöre nicht mehr zu der Leistungshandlung des Mieters.

Nichts anderes könne aus dem Vorgaben der EU-Zahlungsverzugsrichtlinie hergeleitet werden. Die Richtlinie finde auf Mietverträge mit Verbrauchen keine Anwendung.

Die gegenständliche Klausel des Mietvertrages sei daher wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, weil sie das Risiko von Verzögerungen entgegen der gesetzlichen Regelung auf den Mieter verlagere.

Anders bleibt dies nur in der Geschäftsraummiete, bei der es für die Rechtzeitigkeit des Geldeingangs beim Vermieter ankommt. Diese ausdrücklich auf Kaufleute begrenzte Bewertung sei auf die Wohnraummiete nicht übertragbar, da der Miete in den Räumlichkeiten seinen Lebensmittelpunkt habe. Der Vermieter habe daher kein schutzwürdiges Interesse daran, den Mieter für Zahlungsverzögerungen verantwortlich zu machen, die auf Fehlleistungen eingeschalteter Zahlungsdienstleister beruhten.

Zum Volltext des Urteils